マイナス金利??なんか難しい話が出てきましたが、
単純に「住宅ローンの金利も下がる」と思ってよいでしょう(#^^#)
今までも相当低金利でしたので、下げ幅は少ないにしろ、超低金利(というかマイナスだし)のうちに「固定5年、10年」などに借り換えるチャンスかもと、ななは思っているんですよね。
住信SBIの住宅ローンは「固定5年0.5%」を打ち出しています!
5年といえば、うちの場合ちょうど住宅ローン減税が終わるころ。
シュミレーションしてみたところ、思っていた以上に元金の減りが早くて、めっちゃ迷っちゃってます。。
5年後の繰り上げ返済時、残高に20万円も差が出る!!
固定5年0.5%で借り換えた場合、ちょうど繰り上げ返済予定のときまで0.5%が続くことになります。
今は優遇で1%。試しにシュミレーションしてみたら、5年後の残金に大きな差が出ました!!
今の1%で借り続けた場合の5年後の残高はおよそ757万円
住宅ローン開始から10年6か月(今から数えておよそ5年後)の残高
残高7,567,314円です。
0.5%に借り換えた場合の5年後の残高はおよそ742万円です
今年の4月を借り換えスタートにすると、住宅ローン借り換え開始から5年後が
「10年6か月後」となります。その前提で計算します。
今年の4月の残高はおよそ1015万円です。
今「月5万円」返しているので、0.5%でも「およそ月5万円」返すようにすると、18年で借り換えればいい。ということになりました。
この条件を入力して「5年後」を見ます!
残高7,421,566円となります。
ここでおよそ145,000円の差が出ました。
毎月1000円繰り上げることで更に6万円の差が出る
なぜ1000円?と言いますと、今の返済額が月50300円弱なので、
借り換え後の「月49100円」ですと、あと月1000円繰り上げに回せば、今とだいたい同じ返済額にできます(#^^#)
1000円×60か月で6万円分も足してしまって
今から5年後の残金に20万円以上の差が出ました♪
なな家の場合、諸費用を入れるとマイナスになるが、繰り上げ返済で挽回!
諸費用がおよそ34万円かかってしまうので、ここまでは結果としてはプラスにはなりません。
しかしですね。5年後に「繰り上げ返済」を控えております。
繰り上げ返済後の残高と返済額の違いを見てみよう
条件は今から5年後に繰り上げ。返済額変更型の繰り上げ返済の場合。
現行のままの場合の残高は7,567,314円なので、760万円として計算します。
繰り上げ後の残高はおよそ301万円
次回からの返済額は「20,232円」となりました。
借り換えの場合の残高は6万円減らして737万円から計算します。
繰り上げ後の残高はおよそ278万円。
次回からの返済額は「19,252円」となりました。
残高に23万円もの差がつき、実は返済期間も5か月少なくなっています★
返済期間も5か月少なくなっている上に、
毎月の返済額も1000円程度の差がついてますよね☆彡
もしこの後、繰り上げをしないとすると、
1000円×13年=156,000円分と、20232円×5か月でおよそ101.000円
合わせて257,000円も差がつきます。
返済期間すべてで、理論上では487,000円の差がつくのですね~♪
これで諸費用分が入ってもちょっとお得するかな~♪
まとめ
なな家のポイントとしては、今の銀行が金利を下げてくれるかどうかです。
3年固定0.8%あたりを提示してくれれば、諸費用もかからないし考えどころですが、
今のままの「3年固定1%」が限界。と言われたら、借り換えも視野に入れたいと思っています。。
わかりやすい解説をして頂きましてありがとうございます(^-^)参考になりました。繰上げ返済をするかしないかは本当に悩みます。安い金利で借り入れ出来ているので貯まったお金を高い利率の海外口座に入れておくのもありかなと。